什么车位值得买？听说你在纠结买车位

　　【文章转载自PCauto】买车位绝对不是“有钱就买”这么简单，有钱人的钱也不是做梦梦出来的，在发生车位购买之前，自然要权衡利弊一番。其实买车位就如买房，不仅仅是为了自己方便、舒服，另一个层次也是为了资产效益最大化。一个优秀的车位不仅仅要拥有合适的购入杠杆，同时相比其他车位来说也拥有更快速的升值速度以及租售比。如果说你在纠结买车位，那么下文将要说到的这些地方你就要注意一下了——同样一笔钱花出去，当然要花的精彩、花的升值，你说对吗？

　　注：本文主要针对一般的刚需性群体，高端小区及稀缺型土豪车位不在讨论之列（我也没法讨论），目标群体也是以普通人群为样本。

　　想买个车位要花多少钱？

　　以笔者工作的城市广州为例，各个区的车位平均价格差距还是非常大的。从“阳光家缘”上可以查询到广州市今天上半年的车位销售数据，可以看到从1到6月份，广州市一共卖了25976个车位，总价格是44.98亿。那么好了，一个车位，平均是17万元，这么看来好像也还好是不是？不过这是平均了从化、增城(相当于北京之密云、平谷)的价格。跟中心区天河、越秀(相当于北京之朝阳、东城)相比起来呢，差距又非常悬殊了。光说不练假把式，咱们图片伺候。

　　为什么我单拿广州中心四区说事儿呢？因为虽说都是广州，但是外来人口能享受到的基础设施、公共交通、医疗、治安、工作机会，八九不离十都在这里。要是往其他地方去，那可是连地铁都没有的，除了土著，恐怕没人受得了。

　　那么即便去除老城区、交通因素等高价车位，四区的平均车位价格也集中在40~60万这个区间，就算是诸如四五线城市如我的老家，也得十几二十万了。就这个价格来看，是否要出手，确实还是要掂量清楚的。那么问题来了：什么车位值得买?买车位之前，都有哪些要注意的地方呢？

　　停车位都有哪几种？

　　一般我们能接触到的车位有四种：第一种，地面非规划车位;第二种，地面规划车位;第三种，地库规划车位;第四种，人防工程停车位。

　　第一种：地面非规划车位，常见于老式小区，一般是侵占道路、绿化带等原本不是正经车位的地方而用于停车的。特点是没有专人专用，基本都是物业所有，仅用来出租，停车人也是先到先到。这种车位没有明晰的产权划分，就算出手也属于物业、开发商的短期不合法行为，不推荐购买。

　　第二种：地面规划车位，比较好理解，就是开发初期已经规划好的标准地面停车位，这种位置相比前者来说，会显得更正规一些，在大多数商业小区当中，这种车位距离住宅楼一般还有一定的距离，并且位于住宅楼楼下的商业配套附近，且大多数用于临时来访车辆、月租车辆所用，停放车辆随机性更大。

　　值得注意的是，这种车位和非规划车位一样，大多属于“公摊车位”，这些位置属于业主共有，就算可以买卖，本质上也属于租赁行为，长远来看利益不能够百分百保证。

　　由此看这种位置我仍然不太推荐，总结一下弊端：一是流动性大就算了，还没有明确产权;二是位置距离住宅楼本身还有距离，涨价幅度先撇开不说，起码就不好出手。还有一个不成文的规定就是，大多数投资了住宅商业配套的业主都可以变相占用门前的车位，所以这些位置基本都被配套商业业主以及临时停车客占据。万一车位产权方变卦，也缺乏足够的法律保护。

　　第三种：地库规划车位，就是我们最为熟悉的商品房配套车位了，这种车位产权规划清晰(一般为开发商或物业所有)，三证齐全，装修、照明、维护条件上佳，这种车位也就是我们需要关注以及考虑是否要购买的车位，这种车位也被称为“产权车位”，并且产权年限与住宅使用年限一样。

　　第四种：人防工程停车位，这种常见于商业、学校、回迁房小区等地下车库，是人防工程的规划车位。按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。

　　这种车位的装修档次大多不高，就算地产商拿出来贩卖，一般实质上也是长期租赁，这个一定需要注意下哈，很容易跟产权车位搞混。

　　车位何时买？要不要买？

　　本文所指要买的车位，都是建立在有产权的基础上，所以我只倡导购买有产权的车位，这点务必要注意！

　　关于时间：当然是交楼后越早买越好，此时一手车位产权清晰，手续简单，开发商坐庄，交易手法多样化。由于初期车位比较充足，开发商往往会拿出一些手段聚聚人气，比如价位合理的情况下还有少量的现金优惠以及3~5年的免息分期，在这种时间段入手那是非常好的，因为以这样的方式购入每个月的压力其实不会比租车位高多少。

　　至于走到中后期的阶段，以财产增值角度来讲都不是很好的时机了，因为中后期的车位会呈现出两个态势：

　　一是郊区盘，数年后仍有大量车位闲置，价格倒还是涨了几万，不仅仅是自用租一个就好，长远来看升值空间非常有限，转手也比较难。

　　二是位置比较好的刚需盘，这种就要详细讨论一下：如果是成长了两三年的刚需盘已经聚居了大量的自住居民，那么车位还是势必要紧张一些的，尤其是前几年有不少车位配比为1:0.8的好地段小区，那更是供不应求;如果这个小区档次属于中档及以上的话，我认为还是有购买潜力的。因为这种态势的小区，虽然现阶段车位价格已经涨了7,8万甚至更多，但是长期来看仍然具有升值潜力，另一个角度来看，这种供需关系也会促使租金涨到很高的位置。

　　有人说价位是否在高位不好把握，那么我倒是有一个法子给你参考。同样满足地理位置优越的刚需盘小区，如果这个小区本身档次还算比较高，物业管理水平也是十分规范化的话，那么购买指数和小区整体档次是正比的。如果说你的小区档次一般一些，并且还能明显见到一定量的出租户的话，那我认为还是不买为妙，因为这么高的一次性投入，回报期限显得非常漫长。怎么判断车位价格贵不贵?其实也很简单，比你的车本身贵，那这个价格就算比较贵了。

　　简单来说，就是你的房子地段不行，无论入住率是否高，都要先看看自住比例。如果自住比例非常高，那还值得考虑一下(早期买、价低、分期的前提下)，车位配比本身也不算太高(0.9及以下)，那么具有一定的升值潜力。

　　地段好的话，车位配比的比例可以适当放宽，因为地段越好，自住比例越高，车位越发紧张，房价及车位价格双飞的速度就越快，也更容易脱手。车位的价格往往都是和房价呈现出正相关关系，但是车位具有更强的抗跌属性。如果说未来你需要置换一套房子，那么打包的房+车位将能够大大提升成交速度，也算是一个优势吧。

　　至于车位的位置，靠边位、单独位、联排位，自然是越独立的越好，相信这个大多数人都懂，我也就不要再废话太多了。

　　咱们来算一笔账

　　为什么上文提到的诸多种类的车位，我都没有推荐购买呢？因为升值空间有限且一次性投入过多的前提下，明显还是有太多的投资渠道的，就拿最基本人人都会的定期理财来说：

　　一个自住型为主的成熟刚需性小区，数年间一手车位已经售罄，且二手车位价格已经涨到了30万元，产权为70年，管理费用为100元，契税为3%，那么这个二手购买费用为30w+100×70×12+30w×0.03=393000元。注意，除了契税，车位还需缴纳营业税和个税、增值税等数种税费，这些税占比不算大头且视情况而定，姑且不写进去。

　　那么如果同样时间来租这个位置的话，月租800元。800×12×70(不考虑租金上涨的情况下)总费用为672000元，长远来说，产权车位的保值增值属性还是挺突出的。

　　同样的30万，如果我拿来做定期，以一个不太漂亮的成绩4.9%左右来算，每月都会最低保障有700-800的收益，如果你分配合理，那么这个数字是只高不低的，租车位的钱一样可以赚回来。所以，前面讨论了这么多成长期望的东西，就是为了强调对于我们普通人而言，买车位一定要考虑其投资收益价值;土豪则随意，买买买就可以了。

　　结论：建议以“是否自用”作为第一参考要素

　　我是彻彻底底的方法论者，是否要出手，你可以参考这三个维度：是否自用、购买时间较早(价位合理、开发商坐庄有分期)、地段成长期望。

　　原则就是这三个条件，车位的情况满足的越多，则购买指数越高，如果说你是自己购入的刚需新房，车位将来一定也是自己用，那么你真的不用考虑太多，一定要买。新房都有开发商坐庄分期，购入杠杆诱人，这种人群我建议是一定要买的，无论是自身生活便利还是长期资产保值，都是有利的。

　　其他人群，可以根据我上文分析的各种利弊，自己权衡是否要购买。总的来说，除非押宝十分精准，大多的车位的短期投资收益都非常一般，如果纯粹为了短期投资而购买车位，此举我认为不妥。至于另外一些人呢，不需要长期稳定的车位，也比较会投资，这类人我也同样不推荐购买车位。最后，祝愿各位意向买家早日以合理的价格买到/租到自己心仪的车位。